OGGETTO: Procedura d'affidamento in concessione dell'impianto sportivo comunale di Via della Margherita (2026–2036) – Nota tecnica sulla sostenibilità del PEF, sugli oneri d'allestimento dell'Ambulatorio Medico e dello Sportello Anagrafico Decentrato e sulla razionalizzazione degli spazi (Edifici A e B).

In relazione alla procedura di gara per l'affidamento in concessione della gestione dell'impianto sportivo comunale di Via della Margherita, l'Associazione Vision for Tennis ASD, nell'ambito della propria proposta progettuale "Marocchi Hub: Sport, Salute e Comunità", intende sottoporre all'attenzione di codesta Spettabile Amministrazione le seguenti considerazioni tecniche ed economico-finanziarie a tutela dell'equilibrio della gestione decennale.

1. Piena Condivisione dei Servizi Pubblici e Socio-Sanitari

L'Associazione conferma il proprio totale apprezzamento per la visione strategica dell'Amministrazione Comunale, la quale intende dotare la frazione Marocchi di presidi essenziali per la cittadinanza: un ambulatorio per il medico di base e uno sportello anagrafico decentrato (CIE). Riteniamo che l'integrazione di servizi demografici e sanitari all'interno del centro sportivo rappresenti una scelta di elevato valore pubblico e sociale.

2. Quadri Dimensionali, Requisiti Tecnici e Oneri di Allestimento

I documenti di gara stabiliscono rigidi requisiti dimensionali e idoneità igienico-sanitarie e funzionali per entrambi i presidi comunali, la cui predisposizione e allestimento sono posti a carico del Concessionario con termine di realizzazione entro 90 giorni dalla consegna dell'impianto:


Ambulatorio Medico di Base (previsto al piano terra dell'Edificio A):Studio medico/visita: superficie ≥ 9,00 mq con lavabo a comando non manuale, lettino, scrivania e ventilazione naturale ≥ 1/8.Sala d'attesa dedicata: superficie ≥ 9,00 mq con sedute lavabili.Servizio igienico pazienti: accessibile a disabili ai sensi della Legge 13/1989, con antibagno di disimpegno.Altezza minima dei locali a 2,70 m.Sportello Anagrafico Decentrato / Servizi Demografici (previsto al piano terra dell'Edificio B):Postazione operatore (ufficio): superficie ≥ 9,00 mq per singolo operatore (aumentata a 14,00 mq in caso di due operatori contemporanei).Sala d'attesa: calcolata su una media di 2,00 mq a persona prevista in attesa (minimo 9,00 mq complessivi), dotata di sedute fisse.Altezza minima dei locali a 2,70 m (riducibile a 2,40 m per disimpegni e servizi).


Dall'analisi tecnica degli immobili emerge che le opere edili, impiantistiche e di adeguamento normativo necessarie per consegnare entrambi gli spazi "pronti all'uso" comportano costi complessivi di investimento e di predisposizione particolarmente ingenti.

3. Impatto sulla Sostenibilità del PEF e Proposta di Condivisione degli Oneri

I documenti di bando prescrivono l'obbligo tassativo del pareggio economico-finanziario del PEF su un valore stimato della concessione di 915.000 € in 10 anni. Trasferendo la gara l'intero rischio operativo in capo al gestore, l'assunzione integrale degli oneri d'allestimento per lo studio medico e lo sportello anagrafico — unitamente alla sottrazione di superfici commerciali al Bar/Tavola Calda nell'Edificio A — rischia di pregiudicare la redditività della concessione e generare un disavanzo strutturale.

Al fine di garantire la reale sostenibilità dell'intervento:


Chiediamo che i costi straordinari di allestimento ed adeguamento per lo studio medico e per lo sportello anagrafico vengano condivisi tra l'Ente e il Concessionario.Si propone di individuare quale forma di riequilibrio uno scomputo/riduzione del canone concessorio annuo o l'erogazione di un contributo straordinario per manutenzioni ed opere sociali, ai sensi dell'Articolo 4 e dell'Articolo 12 del Capitolato Speciale.


4. Proposta di Razionalizzazione Logistica nello Stabile B (Polo Unico)

Sempre al fine di ottimizzare gli spazi e abbattere sia i costi di cantiere che i successivi costi digestione e utenze, proponiamo di contingentare e accorpare sia lo Sportello Anagrafico che l'Ambulatorio Medico all'interno dello Stabile B:


Edificio B (Polo Unico Socio-Sanitario e Demografico): La concentrazione di entrambi i servizi comunali nello stesso fabbricato consente di condividere un'unica zona d'attesa dimensionata a norma e un solo blocco di servizi igienici accessibili ai disabili (L. 13/1989), riducendo drasticamente le spese di allestimento, le utenze (riscaldamento/luce) e le pulizie.Edificio A (Ristorazione e Club House): Mantiene la sua integrità per le funzioni di Bar/Tavola Calda e centro di aggregazione, assicurando i ricavi commerciali accessori indispensabili per coprire i costi fissi di manutenzione e personale dell'intero complesso sportivo.


Conclusioni

Siamo certi che la condivisione degli oneri d'impianto per le due strutture pubbliche e l'accorpamento logistico nello Stabile B rappresentino la soluzione ideale per coniugare l'interesse pubblico del Comune con la doverosa sostenibilità economico-finanziaria della gestione.

Restiamo a disposizione per un tavolo tecnico d'approfondimento.

Distinti saluti.